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最終更新日:2018年7月6日

特別指定区域制度

特別指定区域制度について

市街化調整区域では、自然環境や農地を守るため、建物の建築が厳しく制限されています。また、既存宅地制度の廃止により、更に条件が厳しくなり、農村集落において人口減少や高齢化などの問題が生じています。

このような状況の中、兵庫県では市街化調整区域の建築制限の一部を緩和する「特別指定区域制度」が創設されています。

本市においても、市街化調整区域は厳しい建築制限により、人口減少・産業の衰退が進み、地域活力の低下等が危惧される状況にあります。このような課題に対応するため、「特別指定区域制度」を活用し、市内全域に「地縁者の住宅の区域」や一部「新規居住者の住宅の区域」の指定を受け、定住人口の確保を図っています。

平成27年12月には、市土地利用計画を改定し、新たに小学校周辺地の一部の地区において「新規居住者の住宅の区域」の指定(平成28年3月)を受け、定住促進を進めています。また、インターチェンジ周辺地等の交通利便性の高い地区の一部については、地域産業の活性化のため、「地域振興のための工場の区域」や「流通業務施設の区域」の指定(平成28年3月)を受けるとともに、国道2号の沿道地の一部について「国道2号沿道施設集約型」の指定(平成30年4月)を受け、用途に合った建築物が建築できるようになりました。

特別指定区域とは

特別指定区域は、市が住民の意見を反映して決める「市土地利用計画」又は地元の住民で組織するまちづくり協議会が決める「まちづくり団体土地利用計画」に基づいて、市が申出を行う区域で、その申出を受けて県が区域を指定するものです。

土地利用計画とは

市土地利用計画は、市の総合計画や個別規制法に基づく計画(市都市計画マスタープラン、市農業振興地域整備計画、市森林整備計画等)を踏まえて、市レベルの総合的な土地利用(市街化調整区域のみ)の方針を示すものです。また、まちづくり団体土地利用計画は、自治会の区域を基本とする地区レベルの土地利用の方向と、即地的な土地利用計画を示すものです。

市では、「地縁者の住宅の区域」の指定のために策定した3つの土地利用計画(新宮、御津、龍野・揖保川)を統合するとともに、社会情勢の変化等を踏まえ新たなゾーニングを示すため、改定(平成27年12月)を行いました。

市土地利用計画(本編)(PDF:11,723KB)

市土地利用計画(概要版)(PDF:10,955KB)

「地縁者の住宅の区域」及び「新規居住者の住宅の区域」とは

1.許可条件

「地縁者の住宅の区域」(市全域の指定区域)

建築予定地のある大字、建築予定地の隣の大字、又は同じ小学校区(一部、建築できない大字がありますので、お問い合わせください)の市街化調整区域に通算して10年以上居住したことがある方が、世帯分離やUターンなどの理由により、指定区域内で、土地の名義を受け継ぐ(相続、仮登記、贈与、購入等)ことが確実な土地に戸建て住宅を建築できます。

≪「地縁者の住宅区域」の範囲(御津地域)を一部変更しました。(平成26年12月1日運用開始)≫

 

「新規居住者の住宅の区域」(龍野町中井地区、御津町黒崎地区、新宮町中野庄・船渡地区、揖西町中垣内・清水新地区、神岡町上横内・西鳥井・横内・北横内地区の指定区域)

どなたでも建築できます。(居住者の要件はありません)

 

2.住宅の敷地基準

敷地面積については、田園環境に調和したゆとりある住みよい住環境の形成とミニ開発等の防止を目的に敷地面積の最低限度を200㎡以上500㎡以下(一部大字については、下記表のとおり)とします。ただし、次に掲げるものに該当する場合はその限りではありません。

  1. 地縁者の住宅又は新規居住者の住宅「指定日」前から存する建築敷地で、その面積が最低限度に満たない場合 
  2. 適法に建築された住宅(「地縁者の住宅」または「新規居住者の住宅」以外の基準で、都市計画法に適合し、建築された住宅のこと)を「地縁者の住宅」または「新規居住者の住宅に用途変更しようとする場合 
  3. 居住環境改善や居住水準の向上を図るために敷地拡大する場合で、周辺の土地利用の状況により敷地面積が最低限度に満たない場合 
  4. 上記1~3に類するもので、理由書によりやむを得ない事情があると認められる場合 

表 敷地面積の最低限度

大字名 最低限度(㎡) 大字名 最低限度(㎡)

 全域

(右記の大字以外)

200   龍野地域 清水新   170
 揖保川地域 本條   170
 御津地域 岩見(片、稲富、伊津)   170
 岩見(岩見港)  120
 室津

 120

3.建築物の延べ面積

280㎡以下(自動車車庫及び物置の用に供される部分の面積は除く。)

4.建蔽率(けんぺいりつ)、容積率

建蔽率(けんぺいりつ) 容積率

60%以下(御津地域の一部については70%以下)

200%以下

5.最高高さ

原則として最高高さ10m以下

6.専用通路を設ける場合

専用通路により接道する場合は、下記の解説図のとおり、長さ(L)の限度を35mとし、幅員(W)は専用通路の長さがL≦15mの場合はW≧2m、15m<L≦35mの場合は、W≧3mとします。なお、理由書によりやむを得ない事情があると認められる場合は、この限りではありません。
また、上記の基準を満たしている場合においても、専用通路による接道を認める建築敷地は1区画までとし、残地となる農地等が袋地とならないように、必ずその敷地のための通路を確保することとします。
専用通路による建築敷地が確定した場合には、速やかに残地となる農地を地縁者の住宅区域から除外する手続きを行います。ただし、当該集落住民の総意のもと、開発手法により通り抜け道路が整備されることが集落環境上、望ましいと判断される場合には、前記専用通路の建築基準は適用しないこととします。

7.壁面後退について

良好な住環境を創造するために、道路境界線及び隣地境界線から建築物の外壁までの距離を1.0m以上とします。なお、敷地に接している道路が建築基準法第42条第2項道路等、幅員4m未満の場合は、道路中心線から2m後退した境界線より1.0m以上の壁面後退を行うものとします。。ただし、次のいずれかに該当する場合は、壁面後退の制限を受けません。

  1. 適法に建築された住宅を、増改築を伴わずに「地縁者の住宅」に用途変更しようとする場合 
  2. 増改築する場合で、増改築しない既存部分についてのみ制限を受けません。
  3. 外壁又はこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3.0m以下のものを建築する場合 
  4. 物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが2.3m以下で、かつ、床面積の合計が5㎡以内のものを建築する場合 
  5. 壁を有しない自動車車庫及び自転車置場で軒の高さが2.3m以下であるものを建築する場合 


図 専用通路と壁面後退の解説図
テキストボックス:

8.その他の建築条件は?

景観形成地区に指定された室津地区においては、その景観を保全するため、区域指定を受けていない敷地についても景観形成基準に準じた住宅を建築することとします。
地縁者の住宅の区域のうち、たつの市防災マップに記載された災害のおそれがある区域においては、既存住宅の敷地を変更するために区域に含めているものであり、原則として新たな住宅の建築はできません。やむを得ず、住宅を建築する場合は、擁壁等の防災工事や地上げ対策を講じるようお願いします。

 9.その他法令等について

農地転用などの許可が必要な場合があります。また、道路や下水道などが整備されていない場合は、建築できないこともあります。

特別指定区域指定一覧

指定区分 用途(区域名称) 区域内で建築できる建築物 建築できる区域
地域活力等再生区域 地縁者の住宅の区域 市街化調整区域に通算して10年以上居住する(居住していた)者の住宅 市全域の指定区域
新規居住者の住宅の区域 人口減少に対処する必要のある集落における新規居住者の住宅
(居住者の要件はなし)
龍野町中井地区、御津町黒崎地区、新宮町中野庄・船渡地区、揖西町中垣内・清水新地区、神岡町上横内・西鳥井・横内・北横内地区の指定区域
工場等誘導区域 地域振興のための工場の区域 先端的な科学技術に関する事業(下記3)、地域の経済基盤を活かした事業(下記4) 新宮町吉島地区、龍野町中井地区、揖西町長尾・竹原・土師地区、神岡町追分地区、揖保川町片島・大門地区の指定区域
沿道施設集約誘導等区域 流通業務施設の区域 一般貨物自動車運送事業、倉庫業の用に供するもの 揖西町長尾地区、誉田町長真・上沖地区、揖保町山下地区、神岡町大住寺地区の指定地区
工場、店舗等周辺区域 国道2号沿道施設集約型 店舗、飲食店等(下記5) 揖保川町原地区の指定区域

指定区域の範囲や建築許可手続き等の詳細につきましては、都市計画課までお問い合わせください。

  1. 「地域振興のための工場の区域」の新宮町吉島地区及び龍野町中井地区は、吉島ふれあい会及び中井自治会まちづくり協議会(まちづくり団体)が市へ申出され、兵庫県の指定を受けたものです。特別指定区域は、自治会が主体となったまちづくり団体(市の認定を受けた団体)が市へ申出することもできます。
  2. 「新規居住者の住宅の区域」の龍野町中井地区及び御津町黒崎地区は、中井自治会まちづくり協議会及びまちづくりプロジェクトくろさきが市へ申出され、兵庫県の指定を受けたものです。
  3. 先端的な科学技術に関する事業(医療品製造業、通信機械器具・同関連機械器具製造業、電子計算機・同附属装置製造業、電子計測機製造業、電子応用装置製造業、電子機器用・通信機器用部分品製造業、医療用機械器具・医療用品製造業、光学機械器具・レンズ製造業及び類似業種(新素材産業、バイオテクノロジー関係産業、宇宙産業))
  4. 地域の経済基盤を活かした事業(雇用者の過半数が当該市内に居住する場合、自己の原材料、部品等の過半を当該市内に存する事業所から購入している場合、自己の生産物の過半を原料又は部品として当該市内に存する事業所に納入している場合)
  5. 次に掲げる建築物で地階を除く階数が2以下のもの (①店舗、飲食店その他これらに類するもので延べ面積が500㎡以下のもの 。②物品販売業を営む店舗(専ら性的好奇心をそそる写真その他の物品の販売を行うものを除く。)又は飲食店で、市内生産物を販売する売場(その売場の床面積の合計が延べ面積の20分の1以上又は50㎡以上で、かつ、地域振興に資すると市長が認めるものに限る。)を常時設置するもので延べ面積が1,500㎡以下のもの。)

地縁者の住宅の区域図

利用について

  • この都市計画情報地図は、都市計画その他の内容を証明するものではありません。概略位置を示した参考図としてご利用ください。
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新宮町
龍野町
揖西町
揖保町
誉田町
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揖保川町
御津町

新規居住者の住宅の区域図

龍野町
御津町
越部小学校周辺地
揖西東小学校周辺地
神岡小学校周辺地

地域振興のための工場の区域図

新宮町
龍野町
龍野西インターチェンジ周辺地
国道29号沿道地

流通業務施設の区域図

龍野西インターチェンジ周辺地
龍野インターチェンジ周辺地
県道姫路新宮線沿道地

国道2号沿道施設集約型の区域図

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お問い合わせ

所属課室:都市政策部都市計画課 

住所:たつの市龍野町富永1005-1

電話番号:0791-64-3163

FAX番号:0791-63-2594

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