「地縁者の住宅の区域」及び「新規居住者の住宅の区域」とは

許可条件

「地縁者の住宅の区域」（市全域の指定区域）

建築予定地のある大字、建築予定地の隣の大字、または同じ小学校区（一部、建築できない大字がありますので、お問い合わせください。）の市街化調整区域に通算して10年以上居住したことがある方が、世帯分離やUターンなどの理由により、指定区域内で、土地の名義を受け継ぐ（相続、仮登記、贈与、購入等）ことが確実な土地に戸建て住宅を建築することができます。

地縁者の住宅の区域図

≪「地縁者の住宅区域」の範囲（御津地域）を一部変更しました。（平成26年12月1日運用開始）≫

一部変更に関する詳細内容（PDF：74KB）

「新規居住者の住宅の区域」（龍野町中井地区、御津町黒崎地区、新宮町中野庄・船渡地区、揖西町中垣内・清水新地区、神岡町上横内・西鳥井・横内・北横内地区の指定区域）

どなたでも建築できます。（居住者の要件はありません。）

新規居住者の住宅の区域図

住宅の敷地基準

敷地面積については、田園環境に調和したゆとりある住みよい住環境の形成とミニ開発等の防止を目的に、敷地面積の最低限度を200平方メートル以上500平方メートル以下（一部大字については、下記表のとおり）とします。ただし、次に掲げるものに該当する場合はその限りではありません。

「地縁者の住宅の区域」または「新規居住者の住宅の区域」の指定を受けた日以前から存する建築敷地で、その面積が最低限度に満たない場合
適法に建築された住宅（「地縁者の住宅」または「新規居住者の住宅」以外の基準で、都市計画法に適合し、建築された住宅のこと）を「地縁者の住宅」または「新規居住者の住宅」に用途変更しようとする場合
居住環境改善や居住水準の向上を図るために敷地拡大する場合で、周辺の土地利用の状況により敷地面積が最低限度に満たない場合
上記1～3に類するもので、理由書によりやむを得ない事情があると認められる場合

表　敷地面積の最低限度

大字名	最低限度（平方メートル）	大字名		最低限度（平方メートル）
全域（右記の大字以外）	200	龍野地域	清水新	170
		揖保川地域	本條	170
		御津地域	岩見（片、稲富、伊津）	170
			岩見（岩見港）	120
			室津	120

建築物の延べ面積

280平方メートル以下（自動車車庫及び物置の用に供される部分の面積は除く。）

建蔽率（けんぺいりつ）、容積率

建蔽率（けんぺいりつ）	容積率
60％以下（御津地域の一部については70％以下）	200％以下

最高高さ

原則、最高高さ10メートル以下

専用通路を設ける場合

専用通路により接道する場合（下記の解説図参照）
・長さ（L）の限度は、35メートル
・幅員（W）は専用通路の長さがL≦15メートルの場合、W≧2メートル。15メートル＜L≦35メートルの場合、W≧3メートル
※理由書によりやむを得ない事情があると認められる場合は、この限りではありません。
・専用通路による接道を認める建築敷地は1区画とする。
・残地となる農地等が袋地とならないように、必ずその敷地のための通路を確保すること。

壁面後退について

良好な住環境を創造するため、道路境界線及び隣地境界線から建築物の外壁までの距離は1.0メートル以上とします。なお、敷地に接している道路が建築基準法第42条第2項道路等、幅員が4メートル未満の場合は、道路中心線から2メートル後退した境界線より1.0メートル以上の壁面後退を行ってください。ただし、次のいずれかに該当する場合は、壁面後退の制限を受けません。

適法に建築された住宅を、増改築を伴わずに「地縁者の住宅」に用途変更しようとする場合
増改築する場合は、増改築しない既存部分についてのみ制限を受けません。
外壁またはこれに代わる柱の中心線の長さの合計が3.0メートル以下のものを建築する場合
物置その他これに類する用途に供し、軒の高さが2.3メートル以下で、かつ、床面積の合計が5平方メートル以内のものを建築する場合
壁を有しない自動車車庫及び自転車置場で軒の高さが2.3メートル以下であるものを建築する場合

図　専用通路と壁面後退の解説図
テキストボックス:

その他の建築条件は？

景観形成地区に指定された室津地区で建築する場合は、その景観を保全するため、区域指定を受けていない敷地についても景観形成基準に準じた取扱いとなります。
地縁者の住宅の区域のうち、たつの市防災マップに記載された災害のおそれがある区域については、既存の住宅敷地を変更するために区域に含めているものであり、原則として新たな住宅の建築はできません。ただし、やむを得ず建築する場合は、以下の防災措置を講じるようお願いします。

がけ崩れ、土石流による災害のおそれがある区域において、やむを得ず住宅を建築する場合は、当該地が災害のおそれがある敷地であることを認識するとともに、土砂の衝撃等に対して安全性が確保されるよう構造耐力の強化を行ってください。
水害の履歴がある区域において、やむを得ず住宅を建築する場合は、当該地が災害のおそれがある敷地であることを認識するとともに、床上浸水等による被害を受けないために、建築物を高床にする等の対策を講じてください。

※建築敷地内に土砂災害特別警戒区域を含む場合は、建築物の構造規制等が適用される場合があります。詳しくは兵庫県のホームページをご確認ください。

【ソフト対策】土砂災害警戒区域等に指定されると（外部サイトへリンク）

その他法令等について

農地転用などの許可が必要な場合があります。また、道路や下水道などが整備されていない場合は、建築できないことがあります。

区域図

利用について

区域図等の都市計画情報地図は、都市計画その他の内容を証明するものではありません。概略位置を示した参考図としてご利用ください。
都市計画情報の最終確認をされる場合は、たつの市役所都市計画課窓口にてお問い合わせください。特に権利義務等が発生するおそれのある重要な事項等への使用については、必ず都市計画課窓口でご確認ください。
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