空き家相談のよくあるQ＆A

たつの市空き家相談センターに寄せられる、よくある質問とその回答をご紹介します。

今後ご実家をどうされるかによります。以下のケースを参考にしてください。

換気や掃除、雨漏りの確認や庭の草刈りなど、定期的な管理をお願いします。高齢や遠方に住んでいる場合など、ご自身で管理が難しいときは、民間の空き家管理サービス会社に管理を依頼することもできます。（関連：相談7）

空き家になって間もない建物は、放置された空き家に比べて傷みも少ないので、ご自身で使う予定がない場合は、早めに売却や賃貸を検討されてはいかがでしょうか。まずは専門家である市内の不動産事業者にご相談ください。
なお、市は「たつの市空き家バンク」を運営しています。市のホームページ及び全国版空き家バンクに物件情報を掲載し、広く周知して移住希望者等とのマッチングを支援します。空き家バンクについての詳細は以下のページをご覧ください。

建物の条件（構造、築年数、老朽度合い、立地等）や事業者によって解体費用は様々です。複数業者に見積もりを依頼されることをお勧めします。
現在、市は老朽危険空き家（管理不全空家等や特定空き家等に認定されている空き家）の近隣住民の生活環境を改善するため、老朽危険空き家の解体工事を実施しようとする所有者等への支援制度を設けています。詳しくは建築住宅課空き家対策係にご相談ください。

令和6年4月1日から相続登記が義務化されました。
登記や相続については、弁護士、司法書士等の専門家にご相談ください。
以下のページに空き家に関する各種相談窓口を紹介しています。専門家と直接相談できる窓口もありますので、併せてご覧ください。

兵庫県は「損する空き家・損しない空き家～空き家発生予防のための23箇条～」のホームページを公開しています。空き家を所有されている方のそれぞれの状況ごとに、様々な情報が記載されています。

相続される方が決まっているのであれば、まず、相続登記をされることをお勧めします。
登記をせずに2次、3次の相続が発生した場合、手続きがますます困難になることが想定されます。登記手続きは自身で行うことも可能ですが、司法書士等の専門家に依頼する方法もあります。
また、空き家をそのまま放置しておくと、草木の繁茂や老朽化による屋根材や外壁材の落下や飛散、害虫・害獣の発生、不審者の侵入や放火、不法投棄などの犯罪の温床になるなど様々な問題を引き起こす可能性がありますので、定期的な管理が必要となります。
ご自身で使う予定がない場合は、不動産業者に相談して、売買や賃貸で活用することも考えられます。

被相続人（亡くなった人）の住まい（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋）を相続した相続人が、その家屋または敷地の譲渡にあたり一定の要件を満たした場合、その譲渡にかかる譲渡所得の金額から最高3,000万円の特別控除が受けられることもあります。
詳しくは以下のページをご覧ください。

空き家を適正に管理せずに放置すると、草木の繁茂や老朽化による屋根材や外壁材の飛散や落下をはじめ、害虫・害獣の発生、不審者の侵入や放火、不法投棄などの犯罪の温床となるおそれがあります。さらに、最悪の場合は空き家の倒壊により近隣住民や通行者及び車両危害を加えるおそれもあります。そのような場合、所有者等に損害賠償責任などが発生する場合があります。
市は、適切に管理されていない空き家の所有者に対して、空家法や条例に基づき、空き家が近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、助言や指導等を行っています。
 

そのまま放置することにより、倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態や著しく衛生上有害となるおそれのある状態となった空き家については、空家法に基づく助言や指導の対象となり、さらに状況によっては勧告、命令、最終的には市により行政代執行を行ったうえで、要した全ての費用を所有者等に請求することになります。行政代執行費用を支払わない場合、市は裁判所を通さずに所有者等の財産を差し押さえる「強制徴収（国税滞納処分の例による徴収）」を行います。また、特定空家等や管理不全空家等に指定され、市から勧告を受けた場合、固定資産税（都市計画税）の軽減措置である住宅用地特例の適用除外となるため、土地の固定資産税（都市計画税）が高くなります。
なお、著しい保安上の危険や衛生上の有害となるおそれのある状態でない場合でも、近隣住民の生活環境等に悪影響が生じている場合は、助言や指導等を行う場合があります。

空き家を解体すると、固定資産税（都市計画税）の軽減措置である住宅用地特例が適用除外となり、土地の固定資産税（都市計画税）が高くなります。
なお、市は近隣住民の生活環境の改善を図ることを目的に、やむを得ない事情で適正な管理がなされていない空き家を除却した後の土地について「たつの市空き家の除却に係る土地の固定資産税の減免制度」を設けています。
詳しくは以下のページをご覧ください。

ご自身で管理が難しいときは、民間の空き家管理サービス会社に管理を依頼することもできます。
なお、公益財団法人たつの市・太子町広域シルバー人材センターにおいても「空き家管理代行サービス」を行っています。
詳しくは以下のページをご覧ください。

「空き家管理代行サービス」は、ふるさと納税の返礼品としてもご利用いただけます。詳しくは以下のページをご覧ください。

（注意）庭木の剪定や伐採等において危険が伴うおそれがある場合は、シルバー人材センターではお受けできない場合があります。早めの対策をお願いします。

思い出があるものが多く、片付けが進まない、どこに捨てるか分からない等でお困りの場合は、一般廃棄物収集運搬業者や遺品整理業者に相談してみてください。仏壇、神棚等はお寺や神社に相談するのが一般的です。
なお、市はたつの市空き家バンク登録物件が成約した場合、家財道具の片付けを支援する「空き家家財道具等撤去費支援事業」を行っています。
詳しくは以下のページをご覧ください。

家財道具の処分については、以下のページも参考にご覧ください。

相続放棄をするには原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、被相続人が死亡時に住民登録していた市町村を所管する家庭裁判所で手続きをする必要があります。
ただし、空き家だけを相続放棄することはできず、預貯金などの財産を含めた全ての相続財産を放棄することとなります。
詳しくは弁護士や司法書士など専門家にご相談ください。

民法940条第1項によると、相続放棄の時に相続財産を占有している者は、その財産を他の相続人又は相続財産清算人に引き渡すまでは対象の財産を保存しなければならないとされています。
なお、空き家は相続人全員が相続放棄した場合も、自動的には国の財産にはなりません。
詳しくは弁護士や司法書士など専門家にご相談ください。

原則として、市では利用目的のない土地・建物の寄附は受け付けておりません、なお、要件や負担金がありますが、国の「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合がありますので、最寄りの法務局へお問合せください。

市は、居住用として建築された市内の一戸建ての空き家に10年以上継続して自己居住しようとする方に対し、その改修費用の一部を助成しています。
詳しくは以下のページをご覧ください。

また、市内の空き家の改修等の費用に対し、通常と比べて低金利の有利なローンがあります。詳しくは以下のページをご覧ください。

所有者が分からない場合などは、一度建築住宅課空き家対策係へご相談ください。現地調査を行い、状況に応じて所有者に対し助言・指導を行います。ただし、この通知には法的な拘束力を伴わないため、所有者の対応がなされない可能性もあります。危険な状態にあるなど緊急に対応が必要な場合は、弁護士等にご相談ください。
なお、たつの市社会福祉協議会が月に4回、心配ごと法律相談を開催しています。詳しくは以下のページをご覧ください。

個人情報保護のため、市は所有者の連絡先をお教えすることはできません。法務局にて「登記事項証明書」を取得し、記載されている住所宛に文書を送付することを検討してください。なお、文書が返戻となった場合は、建築住宅課空き家対策係へご相談ください。市から所有者へ管理や改善を促す助言を行います。

建物の管理責任は第一に所有者にあるため、市が補修等を行うことはできません。しかし、公道へ倒壊のおそれがあるなど、不特定多数の住民が危険な状態にあると判断した場合には、法律又は条例に基づき、所有者に対し助言・指導を行います。建築住宅課空き家対策係へご相談ください。

市は個人の所有地のハチの巣駆除は行っていません。基本的には空き家の所有者等が行うこととなります。
所有者が分からない場合は、建築住宅課空き家対策係へご相談ください。市から所有者へ管理や改善を促す助言を行います。

鳥獣保護管理法により、空き家の所有者等であっても許可なく野生動物の捕獲はできません。建築住宅課へご相談いただければ、市から所有者に野生動物が住み着かないように対策をするよう、助言・指導を行います。
なお、野良犬や野良猫にお困りの場合は、兵庫県の相談窓口もありますので、以下のページをご覧ください。

原則として、市が個人の敷地に立ち入って伐採することはできません。所有者が分からない場合は、建築住宅課空き家対策係へご相談ください。市から所有者へ管理や改善を促す助言を行います。
なお、令和5年の民法改正により、一定の条件を満たせば越境された側が枝を切り取ることができるようになりました。詳しくは以下のページをご覧ください。

また、繁茂している樹木が電柱や電線に接触している場合は、電力会社の窓口にお問合せください。

一度、建築住宅課空き家対策係へご相談ください。現地調査のうえ、市から所有者へ管理や改善を促す助言を行います。
しかしながら、空き家等の所有者の対応次第では、状況が改善するまで多くの時間を要する場合がありますので、ご自身でも弁護士等の専門家へご相談ください。空き家の管理責任はその所有者等にあるため、管理不全による被害の損害賠償責任は空き家の所有者等が負うことになります。

老朽空き家といえども個人財産であり、行政代執行ができるのは真にやむを得ない場合のみです。また、空き家の管理責任はあくまでも所有者にあることから、できる限り所有者が自主的に管理不良な状態を解消するよう、対応していくものです。空き家の管理不全な状態や周辺環境への影響の大きさは、個々の事例ごとに異なるため、短期間で行政代執行を行うことは困難であると考えております。